双倍返还200万元定金法律策划书

黎元君 钱树锋

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

发布时间：2006年2月4日 18时06分

法 律 策 划 书

 黎元君 钱树锋

        北京市承光律师事务所接受委托人--------的委托，指派黎元君律师、钱树峰承办案件。现根据本案事实和相关法律规定，对案件的性质、事实及情节、被告人的情况、人民法院审理本案可能出现的结果、应对的办法等作出以下策划，供参考。

一、本案基本情况

      2005年12月22日下午，钱树峰接到------------------总经理打来的电话，交谈聘请律师为其提供法律服务事项，并初步达成了委托意向。接着，--------总经理与---先生来到黎元君办公室，签订了委托代理合同。

       2005年12月7日，北京-------------有限公司-与------先生-签订了1份编号为----认2005-008《------商品房认购书》。合同约定，由-----先生以单价24507元/建筑平方米，总价1220万元人民币认购----公司开发的-------家园32号楼B区单元101号房屋，该房屋建筑面积497.81平方米，付款时间为2005年12月12日17时；同时还约定-----先生支付认购定金100万元人民币，于订立认购合同后3日内签订《商品房买卖合同》；如因其原因不能在约定期限内签订合同，已交纳定金不予退还。合同于当日签订，-----先生支付了定金100万元，----公司出具了编号为0085652的收据（收据在“交来”处填上了“房款”，而未注明是“定金”）。另外，----公司书写了一份《承诺书》，赠送-----先生车位3个，产权70年。

       2005年12月10日前，-----先生向-----公司要求签订《商品房买卖合同》，----公司要求支付1120万元人民币时一并办理。

       2005年12月12日17时前，-----先生向-----公司要求支付1120万元人民币和办理《商品房买卖合同》，-----公司称需要延期办理。双方于2005年12月12日签订了备忘录，以证明因----公司原因，将原《认购书》约定时间付清全款改为2005年12月23日以后付清全款。

       2005年12月22日，-----公司通过电话传真形式，向-----先生发来解除《认购合同》的通知，要求3日内办理终止《认购书》及退还定金的手续，否则，其将定金进行提存。

       我们接受案件后，根据委托人提供的相关证据，形成了初步的代理方案，并认为，本案-----先生主张双倍返还200万元定金的理由是成立的。

      2005年12月23日上午，我们随同-----先生和---先生到----公司进行协商，同时递交律师函。去后，----公司有关领导均不在现场。一位普通女员工接待了我们。她对我们要求签收律师函等合理的要求，其也拒绝。后来通过反复交涉，虽收下了律师函，但未开具收条。离开----公司后，我们以特快专递的方式向----公司寄去了律师函。

       2005年12月26日上午我们与-----公司联系，希望给予明确的答复，但，对方未予回复。

      下午，我们到----法院立案前，-----公司一位-----女士（律师）给我们打来电话，称几天后答复。我们当即告知：一是“贵公司”发出的解除通知办理退还定金的期限已经届满，我们必须作出反应；二是，我们已经用律师函的形式回复了“贵公司”的通知并表明了要求双倍返还200万元定金的主张，回复表示“否定”、“肯定”，并不难；三是，我们现在可以调整200万元为190万元；四是，“贵公司”拒签我方的律师函，起诉只是解决问题的方式之一。对方听后，表示我方主张双倍返还定金不可能接受，但，还需要向领导汇报。

       2005年12月26日约15时，-----法院决定立案，收取了20010元诉讼费。

二、本案法律关系或法律性质

      本案为商品房买卖合同法律关系中的认购合同关系。所谓认购合同法律关系，是指当事人双方就某具体的房屋达成购买和出卖的约定，出卖方履行不再将该房屋出卖给第三人，并在约定时间内与买受方订立《商品房买卖合同》的义务。其权利主要表现为买受方违约后出卖方享有收取的定金的权利。买受方的主要义务是履行与出卖方签订《商品房买卖合同》并支付购房款。其权利主要表现为享有对约定标的物的购买权，以及享有双倍返还定金的权利。

      就本案而言，-----公司开发的-------家园32号楼B区单元101号房屋是本案认购合同的标的。----公司的义务就是在2005年12月23日以后起与-----先生签订《商品房买卖合同》和接受全部房款。如果-------先生在2005年12月23日以后起拒绝签订和付款，其100万元定金就被----公司享有而不退还。如果，-----公司解除认购合同，那就承担双倍返还200万元定金给------先生的责任。

     “认购书中的定金具有担保功能，但又不同于担保法中的定金，其能否适用定金罚则以充分其担保功能呢？最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”该条规定赋予了立约定金以定金罚则的效力，符合历史传统及各国通行做法，为最高法院对法律进行扩张解释的成功范例。这对开发商给予了更重的义务。若因开发商的原因不能签订正式合同的，将不再是如目前退回定金了事，而是要双倍返还。“（摘自人民法院报《析商品房销售中的认购书》谭蓉）

三、本案重要情节

      本案重要情节是指影响人民法院判决的案件事实。所谓案件事实是指通过法律程序，能用证据形式证明的客观事实。案件事实与客观事实不尽相同。例如，某人借款给朋友，未有书面收据，后朋友不承认借款，也没有证人证明。对此，双方心里都清楚，借款是发生过的客观事实，但，法官不清楚，不能通过证据查明待证案件事实，法官就不能判决借款法律关系成立。目前，我国法院并非完全严格依照法律的规定和查明的事实进行判决。有时，一个枝节问题，就是法院违法裁判的借口。

      本案重要的情节就是我方没有违约事实，并且把---公司不签订《商品房买卖合同》的证据收集得非常充分，特别是掌握了-----公司终止合同通知的情节，对本案的定性起了关键性的作用。

      双方于2005年12月12日签订的备忘录，将原《认购书》约定时间付清全款改为2005年12月23日以后付清全款的约定，对我方急于得到一个结果是不利的。因为“2005年12月23日以后付清全款”的概念是不确切的。可以理解为2005年12月23日支付全款，也可以理解为2005年12月23日至以后的若干天支付全款。在这段较长时间里。------公司采用缓兵之计和金蝉脱壳手法，可免受双倍返还200万定金之痛。但，-----公司急于抛出终止认购合同的通知，自以为用3日时间和提存手段迫使我方就范，殊不知，反而加速了自己承担违约责任的进程。

四、本案案件事实及证据、证明对象

      本案案件事实是，第一，2005年12月7日，------先生与----公司签订了1份编号为----认2005-008《-------商品房认购书》；第二，2005年12月7日-----先生支付了100万元人民币定金；第三，2005年12月12日签订了备忘录以证明因-------公司原因，将原《认购书》约定时间付清全款改为2005年12月23日以后付清全款的相关事实；第四，]2005年12月22日----公司向----先生发来解除《认购合同》的通知，要求3日内办理终止《认购书》及退还定金的手续，否则，其将定金进行提存的案件事实。

     本案的证据及证明对象

      一是，编号为-----认2005-008《------家园商品房认购书》的证据。证明双方主体资格合格，意思表示真实，约定明确，不违反法律、行政法规的强制性规定。特别强调定金条款的成立有效和虽未约定双倍返还定金的约定，但，法律、司法解释有明确的规定以及未排除------公司双倍返还定金的义务。

     二是，编号为0085652的定金100万元人民币收据。证明认购合同成立和生效。

     三是，2005年12月12日签订的备忘录。证明延期支付购房全款等责任在-----公司，----先生未违约。

    四是，2005年12月22日，-----公司发出的解除《认购合同》的通知。证明----公司违约不订立《商品房买卖合同》。承担双倍返还200万元人民币的责任。

五、本案法律、行政法规、司法解释依据

《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：

(一)行为人具有相应的民事行为能力；

(二)意思表示真实；

(三)不违反法律或者社会公共利益。”