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法制早报记者采访黎律师 来源:法制早报  作者:赵瑜    时间:2012-10-31

建管分离 打破开发商利益垄断

□本报记者 赵 瑜 2006-08-07

http://www.chinalegalnews.com.cn/legaltimes/20060807/0901.htm

开发商盖楼、售楼、管楼不能“一肩挑” 小区物业管理从此公平招标 

北京市建委对 2003 年年底至 2004 年物业纠纷的一项调查表明,由开发商遗留的问题导致的物业纠纷,占 40 %以上。

北京市消协对北京市 100 个居住小区和 99 个物业管理公司进行的随机抽样调查显示,由开发商遗留问题导致的物业纠纷,占到小区物业管理纠纷的 80% 以上。

北京市建委有关负责人曾向媒体透露,北京市共有 3032 个住宅小区,由 2495 个物业管理公司管理服务,但其中只有 440 个小区成立了业主委员会,还有超过 85% 的小区没有成立业委会。

一提起今年初自己居住的小区出现的环境混乱场面,北京市朝阳区美然动力街区的业主 刘 先生至今记忆犹新。“整个小区都陷入了无人管理的真空状态!” 刘 先生说,“简直令人无法想像,那段时间小区内没有热水、没有暖气、没有保洁人员、没有保安,日子根本没法过了!”

这场混乱是缘于小区业主委员会与小区开发商北京美晟房地产开发有限责任公司和小区前期物业管理公司北京美晟物业管理有限公司之间的纠纷。在业主委员会成立之后,美晟物业管理有限公司没有按照当初签订的《前期物业托管合同》的规定终止合同,而是以部分业主拖欠物业费、供暖费为由拒绝履行清册义务并退出物业管理现场,留下一个烂摊子。由于此纠纷极具代表性,业界人士称之为“美然现象”。

2006 年 7 月 28 日 ,北京市建委发出《关于加强物业管理企业资质管理有关问题的通知》。其中规定“房地产开发企业具有物业管理资质的,不得承接本企业及相关单位开发的新建住宅项目”。也就是说,今后开发商针对自己开发的房地产项目,本公司或公司下属的子公司将不能进行物业管理。

建委:

开发商与物业分业经营 体现公平和透明

“我们主要是依据国务院《物业管理条例》第 24 条的规定,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。” 北京市建委新闻处方里希主任在接受《法制早报》记者采访时说,“虽然这只是一条倡导性规定,但确立了一种导向,要逐步实现房地产开发与物业管理的分业经营。”

长期以来,一些大型国有开发企业,除了进行房地产建设之外,也有自己的物业公司、装饰公司。在房地产项目的开发建设中,针对本公司开发的项目,往往在装修、物业管理等方面,也由本公司或公司下属的子公司来完成,实行“一条龙”服务。开发建设单位自建自管,之间界限模糊,缺乏明确的承接验收过程和手续,开发遗留问题在物业管理阶段暴露出来后,由于法律关系不清,主体责任不明,问题往往被掩盖,无法得到根本解决,因此业主的合法权益会受到侵害。房地产开发与物业管理分业经营,能够明确和理顺前期物业管理的法律关系,增加前期物业管理的透明性。

方主任强调:“房地产开发与物业管理一旦分业经营,可以通过公平招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但在过去,房地产开发企业具有物业管理资质的,他们也参加招投标,于是就出现既是招标人,也是投标人的情况,这样就无法向其他投标人保证招投标的公平性。”

业主:

担心暗箱操作

希望加强监管

“如果开发商和物业管理是两家,那当然最好。” 和刘 先生有同样遭遇的美然动力街区的业主们由于深受开发商与物业管理“父子关系”之害,对北京市建委提出的“建管分离”的政策大为支持。

“当时就是由于美晟房地产开发商自建自管,在工程建设上存在很多遗留问题,而和他们穿“同一条裤子”的前期物业又维护开发商利益,迟迟不解决,我们业主委员会后来才会要求撤换物业公司。”

但有些业主也表示了他们的担心:“现在很多开发商为了利益关系相互勾结,虽然政府出台政策对他们的权利进行限制,但俗话说‘上有政策,下有对策',开发商还可以通过别的手段控制前期的物业管理,会不会出现相互利用的情况,比如你用我的物业公司,我用你的物业公司,倒霉的还是业主。我们希望政府能出台相关细则,并制定出相应的处罚措施,对招投标工作进行监管,这样才能使我们这些业主真正受益。”

物业公司:

渴望公平竞争

业主应理性维权

业主们对新政策既支持又担心,物业公司又对此持何种态度呢?

“建管分离当然好了,而且一定要分离!”采访中北京君悦物业公司负责人一开始就表明了自己的态度:“在我们处理的物业纠纷中,由于开发商遗留问题而导致的纠纷占一大部分,要彻底解决这个问题,必须实行建管分离。这也将促进物业管理的公平竞争机制,有利于物业管理企业的良性发展。”

“但是也应该看到问题。”另外一位不愿透露姓名的物业公司职员抱怨:“很多业主在住房出现问题时,往往把气都撒到物业身上。而这些问题很多都是开发商遗留问题,属于业主与开发商签订合同的约定范畴。”

虽然建委有了“建管分离”的政策,但一些小型物业公司迫于竞争压力,在开发商不愿解决遗留问题的情况下,还是会选择接管小区。有业内人士告诉记者,在进入新项目时,物业管理公司中标与否的大权完全掌握在开发商手中,因此,有些物业公司为了中标,在与开发商交接项目的过程中,处处迁就、妥协,这也为日后频发物业纠纷埋下了隐患。

律师:

明确开发商义务

发挥业委会作用

对于建委颁布的“建管分离”的政策,曾代理过很多此类案件的 黎元 君律师表示这是对《物业管理条例》的一个必要的补充,对建立完善的物业法律体系具有重要的作用。它有利于树立物业管理企业的品牌意识,并有效遏制形成一种与房地产开发共同垄断物业管理的市场和利益集团,解决在物业管理行业招标投标虚设的情形。“建管分离”还可以减缓物业管理企业与业主之间的对立情绪。

而无论是业主还是物业公司,他们的担忧都源自于开发商权力过大,政府监管力度不够。对此,北京丰禾律师事务所杨健律师有许多感触。杨健曾代理过很多物业纠纷的案子,相当一部分案子是由于建管不分造成的。

杨健认为,在开发商销售一半的房屋时,政府部门就应强制开发商成立业主委员会,由业主委员会来公开选聘物业公司。比如,设计一些制度,规定开发商在成立业主委员会时承担主要责任。对那些不主动配合成立业主委员会的开发商,政府部门以后就不批准其开发房产,或吊销其执照。只有用强制的方式明确开发商义务,才能从根本上解除物业纠纷存在的根源。

而北京康达律师事务所杨荣宽在充分肯定“建管分离”的同时指出:一些大型房地产开发企业如万科等,其实力雄厚,其组建的物业公司,可以将出色的企业文化灌注到物业管理工作中,给业主带来更加优质的服务。

物业管理协会也应该承担起引导物业管理行业良性竞争的责任。只有推动物业公司的市场化进程,引入竞争机制,才能最大限度提高物业公司的管理水平。

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