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北京摩根中心认为其未缴交土地出让金在于被拒收 来源:黎元君律师事务所  作者:黎元君    时间:2012-07-25


 北京摩根中心认为其未缴交土地出让金在于被拒收

黎元君


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发布时间:2006年7月14日 10时33分
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国务院行政法规规定

 

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定:“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。”

 

结合本案,该十四条规定的含义是,第一,北京摩根中心是土地使用者;第二,北京摩根中心应当在与北京市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》之日起的六十日内,支付全部土地使用权出让金;第三,北京摩根中心没有在合同约定的期限内缴清土地出让金,北京市国土资源局有权解除合同,同时可向北京摩根中心主张违约金或赔偿金,或者向人民法院、仲裁机构主张自己的权利。

 

北京市人民政府规定

国务院授权省、市、自治区制定具体的实施办法。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第五十三条规定:“本条例由国家土地管理局负责解释;实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”由此,北京市人民政府制定了北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法(修正)的地方性规章,该规章第十五条规定:“土地使用者应自签订土地使用权出让合同2 个月内支付全部地价款;确有正当理由不能在上述期限内支付的,经土地行政主管部门征得财政部门同意,可适当延长支付期限,具体支付期限和方式应在出让合同中规定。延长付款期间,土地使用者每月应按未付款额1 ‰至2 ‰的比例支付资金占用费。

 

土地使用者超过2 个月或合同规定期限仍未支付全部地价款的,不退还定金,出让方有权解除合同,并请求违约赔偿。”

 

北京摩根中心关于出让金被拒收的陈述

据中国经济时报报道,“即使这样,林强认为,他们的公司在土地使用权被收回这件事情上并没有过错。他说他们咨询过一些法律专家的意见,这些专家都认为,有六点原因可以说明他们不应该受到收回土地的待遇:

  1、摩根公司曾多次申请缴纳地价款被拒收,但国土局却以未缴清土地出让金为由收回土地使用权,显然有悖常理;

  2、摩根公司在支付前期15%的地价款后,之所以没有在其后180天内缴清全部地价款,是有原因的:“按照规定规划委调整规划后的项目面积与国土局转让土地使用权时的面积不一样,应该重新调整合同,地价款应按合同调整后的面积数额进行缴纳,但调整合同应是国土局的行为,未调整,属国土局的过错”;

  3、国土局应该向摩根公司进行多次催交,但摩根公司从未接到催缴信函,如果摩根公司拖延交纳,国土局才有理由收回土地;

  4、国土局与摩根公司之间是合同关系,在撤消合同之前应该进行平等协商,如协商不成,采取单方行动,虽不合法,但情有可原;

  5、合同关系的解除不是单方行为,有异议,要通过法院寻求解决;

  6、根据政策,即使解除合同,也允许原开发商续签合同(与摩根中心同期被收回土地使用权的北京银泰中心即采取此种做法),但摩根中心多次申请续签合同,均未得到任何答复,他们认为受到不公正待遇。显然,政府在对待摩根中心和银泰中心的问题上采取了“双重标准”。

 

  林强说,这六条意见足以说明北京市国土局履行合同和行政作为是有瑕疵的。他们会申诉到北京市高级人民法院,他承认,在北京市高院他们也没有赢的把握,但他们会坚持到底。”

 

      这六条意见的1、2、3、条是本节需要讨论的问题,也是本案土地使用权被收回的事实是否清楚、证据是否充分,适用法律是否正确的根本问题。

 

     摩根公司曾多次申请缴纳地价款被拒收的事实?

 

      中国经济时报报道,“从摩根公司提供材料显示,在2002年6月和9月,北京市规委核发了北京摩根中心一期、二期两份《规划许可证》;2002年10月和12月摩根公司与北京市国土局签署了两份《国有土地使用权出让合同》;在2002年12月北京市规委曾向北京市政府请示需要变更摩根中心方案、甚至设想异地建设,理由为摩根中心的方案与北京奥运地区整体规划方案不是十分协调。

2003年4月29日,北京市规委又重新核发了摩根中心新的《规划许可证》,新规划对摩根中心的建筑形式、建筑规模均有调整,并且比原《规划许可证》面积减少近一万平米。

  

       摩根公司认为:根据相关法律法规及摩根公司与北京市国土局的《国有土地使用权出让合同》的规定,在北京摩根中心规划调整后,北京市国土局应重新核定摩根中心的地价款,调整合同、重核地价,但有关部门拒不调整,所以,在此之前摩根公司没有法定的交费金额,也没有交纳土地出让金的义务。

  

      后来由于“8.31大限”,摩根公司又多次向有关部门要求暂按原地价交付土地出让金,但他们拒不接受,并且以摩根公司不交纳土地出让金为由解除《国有土地使用权出让合同》,该行为符合《合同法》第45条的规定。”

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