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海南第一行政大案案例分析(7) 来源:北京黎元君律师事务所  作者:黎元君    时间:2017-04-04


第五节 棋子湾令几家欢喜一家愁

     “月儿弯弯照九州,几家欢乐几家愁。几家夫妇同罗帐,几家飘散在他州。”这是南宋初年在江南一带流行的民歌。当时金兵南下,占领了中国北方的大部分土地。南宋朝廷一味妥协,不想收复失地,致使许多老百姓流离失所。这首歌唱出了他们心中的怨愤(摘自百度百科)。

      笔者将“几家欢喜几家愁”改为“几家欢喜一家愁”。这“一家愁”自然指的是琼昌公司,但读者可能不知道是哪“几家欢喜”?棋子湾的旅游景点景观的开发、建设虽然因争议和当地管理问题退化,但围绕棋子湾的房地产等开发、建设却是红红火火,其中受益匪浅的当然是当地人民政府。

     据《棋子湾旅游项目资产损失评估报告》证实:“依据2014年昌江县政府网站上发布的信息,恒大公司在棋子湾的两家子公司(昌江盛大投资公司和昌江广亿房地产有限公司)与昌江县政府在未来五年内投资200亿元,建成全亚州最大的海上娱乐运动中心;近日昌江县政府又与香港大东方置业公司签订协议要投资300亿元人民币在棋子湾建设项目。如今已有9家上市公司的子公司在棋子湾投资开发五星级酒店和旅游房地产,已开始卖房。可见,棋子湾旅游度假区是目前全省乃至全国一块不可多得的,最珍贵、最有开发价值和最有发展前景的国际旅游度假胜地。”

     以下摘录《棋子湾旅游项目资产损失评估报告》“9、目前八家公司和恒大子公司(两个子公司)在景区开发的部分现状”。

     《棋子湾旅游项目资产损失评估报告》认为“棋子湾旅游度假区项目开发中当地政府和社会获利最大”。

       一、 开发前的整体资源落后状况,商业风险大投资周期长。

      开发前的棋子湾。棋子湾地处海南省西部的昌江黎族自治县、昌化镇境内,它处在海南省较偏远的交通边界死角上,距离县城60公里(弯曲的土路),交通不便,从昌化镇到棋子湾有4公里多的路程,主要靠步行沿曲折的荆棘小道步行2个多小时才能到达。在当时的社会、文化、经济和建设相对落后的棋子湾,是处在昌江县最边和的一个角落里,周边社情、社会治安较差、投资旅游环境恶劣、时机更不成熟的等诸多原因的情况下,形成了政府、居民们的思想观念较保守。

      当时,昌江是海南的落后市县之一,又是西部最边的少数民族县,土地的价值是贫困地区的第五级,每亩几千元都无人问津。而当时的棋子湾自然环境污染破坏严重,大片沙漠、仙人掌、湾内石头被开采的混乱堆放,部分海岸被围进行养殖污染,整个棋子湾及周边资源无法整合提升,整体产业无牵头且资产价格极低。

      当地群众生活、就业困难。棋子湾与昌化镇政府相连,但这片土地(约30万平方公里)解放以来长期因干旱、沙漠和风沙大等自然环境的恶劣影响,造成植被非常脆弱无法进行农业种植,只有大片沙漠、乱石连滩、高低错落的海岸线和一些零星生长的仙人掌与野菠萝树,只有当地个别农民和渔民偶尔在海边捕鱼,无人居住,“万亩沙漠落海南”讲的就是棋子湾当时恶劣的自然环境,谁看见这种荒凉景象都会打消原有的投资想法。

      然而,琼昌公司之所以在这个地方开发综合旅游休闲度假项目,是为了开发棋子湾旅游资源,促进当地经济的发展,此外还有一份浓浓的故乡情结,因为我们生长在这片土地上、了解、热爱和回报它!

      为了开发棋子湾,镇政府和县政府多方进行招商都无着落,2000年初,经人推荐当时任镇委书记的林伟请求琼昌公司支持家乡开发建设,回报故乡才进行多次协商棋子湾开发问题。经过一年的时间双方反复磋商最后于2001年5月30日决定签订综合开发棋子湾旅游综合项目《协议书》,明确了双方的权利和义务并在签订前由镇政府向县政府请示批复,经县委简纯林书记、县长吉廷军等领导讨论同意批准后,最后双方才在公平、公开和平等自愿的情况下完成签约。

       可以说,双方人签约是在作了充分的了解和准备工作的前提下进行的,作为企业公司主要是针对棋子湾的恶劣环境如何才能挖掘它的投资价值。公司认为通过保护性的、绿色环保、原生态的开发理念、为旅游市场提供一个海南独特的原生态的旅游产品,并进行市场营销发挥它的价值,把棋子湾的劣势变成优势,造福当地社会,这是琼昌公司冒险投资棋子湾的独到决策。同时公司把这种深远的理念向昌化镇和昌江县政府作说明,对总的开发设想、市场营销和环境保护作了详细论述并提出了一个初步的规划方案。而后县政府和镇政府也多方请专家考察论证,得出与公司相同的见解,这一初步方案于2001年6月公布于棋子湾,后成为“总规”的放大版。从开始到今公司的方案是正确的,再经过两级政府和专家参与的研讨会,最后同意公司的思路和开发模式,接着公司进行了相关手续的办理与开发。

      证据、照片及简规图

      二、 开发后整体资源有机组合,知名度提升商业价值巨大。

      开发后的棋子湾。

     首先、公司按开发按原思路进行,在保护原自然环境的基础上进行绿化,对一草一木严格保护不许砍伐,对路面要求不作硬化建设和施工怕破坏和污染环境,整个道路全都采用木板铺设,建设旅游用的休息、服务场所、餐厅、服务中心、卫生间、景点休息站和河道桥梁都是用木头和茅草搭建等环保材料,并同时启动服务营业;还为旅游者提供住宿并建议用公司提供的帐篷或提倡自带,景区提供场地和安全保障,主要是让旅游者享受大自然中的棋子湾浪漫之旅。

     其次、在旅游景点和旅游线路上,公司开发出了原生态的景观并进行大力宣传。总共开发出大角、中角和小角旅游观光线路,总长度4公里多,景观景点中有:棋子湾海岸石雕刻字、棋子湾传说、墅菠萝园林、海水浴场、治癣沟风情、棋子蓝、天下奇观、海马石、野仙人掌果园、千亩盘景园、帆船石、仙人足迹、大角海岸石林、观音潭、观音石、阴阳石、猪八戒背媳妇、神龟探海、火焰石、望夫石、情侣石、飞来石、小角石林、滑沙场等共30多个景点景观,旅游者要用一到两天时间才能徒步观赏游完;在娱乐方面还提供了海钓、游泳场、沙滩排球、沙滩摩托和假日沙滩舞会;

      再次、在景区内建成餐饮、沙滩音乐吧和休闲海岸风情驿站提供给旅游者,初步形成了旅游接待能力。2001年8月接待世界旅游规划小组乔治和省旅游规划处的领导一行26人,来棋子湾考察指导,并把它纳入省旅游发展规划中。从2001底到2002年2月省委(当时副书记现书记罗宝铭)、省政府的主要领导和厅局领导都到棋子湾来考察光观,游客络绎不绝。图片、宣传册等。

      最后、注册“棋子湾”商标、中文国际域名及版权进行宣传提升知名度。

      现代社会知名度是一种财富,是无形资产,它的作用有时比有形资源更有价值,特别是在旅游项目方面更显得突出和重要。棋子湾旅游度假区是在打造知名度的前提下策划的一个旅游项目成功的典范。从2001年起,公司就进行了棋子湾商标的注册、保护和宣传,配合对景区提供各种旅游原生态的、绿色旅游产品和观光线路后,到此旅游和观光的人数倍增,游客被棋子湾美丽的传说、美丽的自然景观、漂亮的沙滩海水、独特的自然景观和丰富的旅游资源所折服,感叹真是天下奇湾,被称为“海南第一奇湾”,它的美已被广为流传世人认可,2002年被省政府纳入省总体规划成为棋子湾旅游区,2008年省政府通过棋子湾旅游度假区总体规划,2010年国务院批准海南国际旅游岛建设中第一次把它列入重点建设的旅游景区之一,省里把它作为海南西部的旅游中心,棋子湾成为国家级的旅游景区,这一知名度已被世界所认知。正因这一知名度提升了它的整体商业价值和投资价值。棋子湾已成为一个朝阳产业,一个财富的代名词!它在未能产生近千亿元的投入和产值。

     三、当前政府卖地招商获利的情况

       因为从棋子湾旅游度假区的规划、政府卖地收入和实际的开发进程与商业价值,政府从中不断的取得丰厚的收入。

       一是棋子湾旅游度假区总规和控制性详细规划的确定性。经省政府批准,规划分为9个开发区(如图1—20),是在“总规”46平方公里的范围内,先前开发面积:2500公顷、37500亩,主要开发面积773.23公顷、11598.45亩,总建筑面积347.27公顷、5209.05亩,容积0.5—1.2之间;项目建设使用面积:(4块)共1105.2公顷、16578亩,按投资比每亩9万元,约需投资149202万。

      二是土地价格增长近200多倍。由于棋子湾知名度的提升和旅游资源的整体整合和改善,一线土地从原来的3000元一亩增到如今的1500000元一亩,2011年是96万一亩,如今是150万、今会接近300万。政府在收获中是最大的获利人。

       三是实际情况。县政府到2014年12月30日止,已卖掉土地1157.15亩,共有11块,政府获利60525.6万元,开发企业有10家,企业投入建设资金约21.5亿元,部分无法了解到。

       目前区内总的建设政府投入基础设施费用15个亿,湾内总资产已达到:暂时有5209.05亩建筑用地,共值466724万元,项目面积16578亩,按投入资金149202万元,共计值565926万元,还有505401万元待今后出让实现其价值。仅2015年两家旅游公司开发销售的产值总价值就达25亿元。

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