文峰二街改造法律咨询研讨会（一）
黎元君
客观分析 依法维权 谈判沟通 和谐解决
?第一部分 棚户区的概念
?第二部分 政策扶持 规范运作
?第三部分 拆迁规定
?第四部分 棚户公房房改
? 第五部分 本案改造可能存在的法律问题
? 第六部分 律师代理拆迁案件的原则
第一部分 棚户区的概念
一、棚户区的基本含义
指旧城区内国有土地上由破旧简易平房构成，混杂大量违章搭建，没有公共排水设施，居民生活环境恶劣的危旧房集中片区。
二、整治任务
通过改造和整治，实现棚户区和旧住宅区居民居住水平和生活质量的较大提高，市政基础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善，城市综合服务功能显著增强。
三、基本原则
......坚持政府主导、市场化运作相结合的原则；坚持依法运作、维护社会稳定的原则；坚持公开、公平、公正和阳光操作的原则；......
四、以人为本，关注民生
坚持以人为本，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为出发点和落脚点。
? 第二部分 政策扶持、规范运作
一、方便群众查询，听取群众意见
棚户区拆迁改造计划、详细规划及改造实施进展情况要及时向社会公布，方便群众查询，听取群众意见，接受社会监督。
二、明确用地性质
实施方案：改造涉及土地39.9亩（其中出让土地13.6亩，划拨土地26.3亩）；土地及房屋的来源： 无偿划拨剥离资产16.4亩和房产1703.3平方米划拨给国资公司；
三、政府主导，多种方式推进棚户区改造
棚户区改造应采取政府统一组织、优惠政策扶持、市场化运作的模式实施。对有商业开发价值的棚户区，实行市场化运作；对改造难度大、不具备商业开发价值的棚户区，由政府直接组织实施。住房困难家庭较多的工矿区和困难企业，经市、县政府批准，可以组织职工采用集资合作建房的方式改造棚户区。
四、棚户区改造建设资金市场运作、多渠道筹集
腾空土地处置收益、政府提供资金、棚户较集中的企业出资补贴、收益居民个人出资、社会捐赠等。
五、经济适用住房政策管理
改造区域的土地政策：对安置房区域，土地为划拨；对商品房区域，土地通过招拍挂方式出让，并把负责拆迁安置作为土地出让的必备条件；
六、具体优惠政策
一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金，经营性收费减半征收。棚户区改造安置房项目小区外的基础设施建设费用由政府承担，小区内非经营性公共配套设施建设资金的50%从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中划拨。棚户区被拆迁居民在重新购买安置房时，其实际购房款超出货币补偿款部分，按照有关规定据实缴纳契税；承建棚户区改造项目的开发企业纳税确有困难的，按规定审核批准后，可减免房产税和城镇土地使用税。......
七、省建设行政主管部门会同省发展改革部门审批
棚户区改造拆迁项目，实行计划单列，由省建设行政主管部门会同省发展改革部门审批。被拆迁人只有一套住宅房屋，且被拆迁房屋达不到国家规定的最低住房套型面积的，按照国家规定的最低住房套型面积进行补偿或安置，增加的费用由拆迁人承担。
八、可以先按照房改政策购买
未按房改价购买棚户区公有住房的住户，可以先按照房改政策购买，然后实行产权调换或货币补偿。也可在改造后，原住房面积部分由居民按房改价购买，适当找补结构差价。
九、国务院关于解决城市低收入家庭
棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。
? 第三部分 拆迁规定
（1）核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证。
（2）核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权批准文件。
（3）核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件。
（4）核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证。
（5）核实拆迁许可证是否载明拆迁人、拆迁范围和拆迁期限等事项并明确无误，且委托人在该范围内。
（6）参与制定拆迁方案的听证会。
（7）核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆迁方案应载明如下事项：
? 国有土地房屋拆迁补偿款=合法房屋建筑面积×房地产市场评估单价（房屋重置价格＋区位综合平均价格)200平方米×（1500元＋500元）/平方米=40万
第四部分 棚户公房房改
关于长春市重点棚户区改造中公有住房出售工作的实施意见【2006/03/13【颁发文号】长房改字[2006]1号【失效日期】
各城区、开发区、市直各有关部门、住房所有权单位、重点棚户区改造单位：
一、房屋承租人购买重点棚户区改造范围内公有住房 可享受 30 的一次性付款优惠、10 的建筑面积优惠、5 的现住房优惠。
二、 房屋承租人办理购买公有住房审批手续后，拆迁人对房屋承租人按房屋所有权人进行补偿安置。
三、重点棚户区内已使用30年以上的公有住房出售时，按照每年2 的折旧率计算，低于我市公有住房最低出售限价的，按照最低限价出售。列入拆除计划的，房屋承租人如能保证使用安全可以不再进行安全鉴定。
重点棚户区改造范围内计划当年拆除的已被鉴定为危险房屋的公有住房，如果承租人自愿购买，可按照上款规定出售，但房屋不得继续使用。
四、 重点棚户区改造范围内确定拆除的 无籍公有住房，各单位 可持清理未登记房产审批手续进行公房出售。
五、重点棚户区改造范围内的 弃管 公有住房，由市房改办委托物业管理单位出售。
二○○六年三月十三日